离婚协议的性质属于合同，并非法定的能够引起物权变动的法律文书，不能直接变动不动产物权。但基于离婚协议所获得的对不动产变更登记的请求权可以排除在其之后设立的债权对不动产申请的强制执行。
案情简介
一、刘某英与贾某林原系夫妻，双方于2008年10月20日办理了离婚登记手续，《离婚协议书》约定：“[沪房地浦字（2008）第×号]房产归女方（刘某英）所有”。房屋办理了按揭，贾某林尚未清偿完毕。
二、2011年8月万仁辉与富源贸易公司签订了借款协议，贾某林出具了《担保书》，后最高法院（2013）民一终字第133号民事判决书确认，富源贸易公司应偿还万仁辉借款6750万元及利息，贾某林承担连带责任。
三、后深圳高院在执行申请执行人以上借款纠纷一案时，刘某英对拍卖案涉房产提出执行异议，被驳回。
四、刘某英又向深圳高院提起执行异议之诉，请求确认案涉房屋归其所有并停止对案涉房产的查封、拍卖。深圳高院一审驳回了其全部诉讼请求。刘某英不服遂向最高院提起上诉，最高院二审判决支持了停止对案涉房产的查封、拍卖的诉讼请求。
裁判要点
深圳高院一审认为：关于刘某英对案涉房屋的所有权的问题：深圳高院根据《物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，认定不动产应转让以登记生效，本案中仅有《离婚协议书》中对于案涉房产归属的约定，离婚协议书作为特殊的合同对夫妻双方均有约束力但不能直接导致物权发生相应的变动，因此刘某英对案涉房屋没有所有权。关于刘某英能否排除债权人的强制执行的问题：深圳高院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”。离婚后未及时进行变更登记的，基于离婚协议一方产生对另一方的是债权请求权。本案中，深圳高院基于房产登记对案涉房产依法查封、拍卖，并无不当。刘某英的这一债权并不能作为阻劝执行的充足理由。
最高法院二审认为：最高法院对于刘某英不享有案涉房屋的所有权的裁判观点与一审一致，但确认了刘某英享有对于案涉房屋请求不动产机关变更权利人的请求权。
对于刘某英能否阻劝对案涉房产的执行而言，最高法院首先从请求权产生的时间上分析，刘某英对案涉房屋变更登记的请求权形成于离婚时的2008年，而万仁辉的债权形成于2011年，从时间上看刘某英的请求权成立在前，在时间上具有优先性，且客观上不存在其与贾某林故意通过离婚协议逃避该笔债务的可能性。其次从权利的性质来看万仁辉的债权属于一般性的金钱债权，该债权形成也并不是基于对案涉房产的公示信赖效力，不能对抗刘某英享有的物权变更登记的请求权。因此，最高法院撤销了原审判决，支持了刘某英停止对案涉房产强制执行的上诉请求。
实务经验总结
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1.离婚协议排除法院强制执行必须满足一定的条件
离婚协议约定了不动产归属能否排除法院的强制执行，目前尚未有法律或司法解释的规定。实践中，法院的判决也不统一。但大多数法院都会比照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。离婚协议实质也属于合同，可以比照该规定适用：（1）离婚协议是在法院查封前就签订生效的，以证明没有利用离婚协议逃避债务的故意；（2）离婚后业已实际占有不动产；（3）离婚后有客观原因未办理登记。本案中，因为房屋处在按揭中，贾某林迟迟未清偿按揭，导致无法办理变更登记。符合以上三点，为保护无过错方的利益，离婚协议中对不动产归属的约定一般就可排除强制执行。
2.案外人执行异议被驳回后，应当及时提出执行异议之诉
根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》针对执行程序中当事人提出执行异议时如何，原则是由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，受理法院一般仅对当事人提出的执行异议进行外观上的审查，并不从实体上判断异议人是否具有实体法上的权利。但执行异议之诉则不同，受理法院需对提出执行异议之诉的原告是否享有实体上的足以排除强制执行的权利进行严格审查。本案中也是如此，由于执行异议法院仅作外观上的判断，故刘某英最初的执行异议被驳回。但因为及时提起执行异议之诉，虽几经波折但最后其合法权利仍然得到了保障。所以，执行程序中的执行异议被驳回绝不是权利用尽的重点，执行异议之诉才是最好的保护真实权利人的权利不被侵害的利器。
3.不动产转让时，切记及时办理变更登记
根据我们大量的实务经验来看，绝大多数的房产纠纷都是因为未及时办理变更登记。因为我国的“登记生效”主义，不及时进行变更登记就不能取得房屋所有权，发生纠纷时也无法基于物权所有权主张权利。不及时变更登记，很多时候不仅会让自己陷入纠纷，还有可能钱屋两空。 深圳南山律师事务所