房子是中国老百姓最关注的话题之一,近年来,得益于城市化进程,价格相对实惠的拆迁安置房成了二手房交易市场中的“香饽饽”,但因拆迁安置房交易的限制性条件较多,此类房屋买卖中存在较多潜在风险。本文梳理了涉拆迁安置房买卖纠纷的典型案件,发现这类房源买卖手续多、周期长,身处瞬息万变的市场,在后续实际交付中有较大风险或变化——有时房子还没过户,房价却已翻了几番,有时期房可以交付了,却发现因种种原因无法过户。
01、拆迁房入住4年却未能过户, 房东:妻子不认可,协议无效
2003年,身为深圳市柯城区西区最早一批拆迁户的龚先生,为了满足自己“莳花弄草,修篱烹茶”的排屋梦,在拆迁协议签订不久便将自己分配到的5套安置房全部抛售,其中一套安置房被郑先生以每平方米1000多元的价格购得。 两人签订房屋转让协议后,郑先生当即付清了全部房款。之后,安置小区竣工并完成交付,郑先生也收拾完毕入住新家。这一住就是4年,时过境迁,房价水涨船高,郑先生却因为房价的不断上涨而感到忧虑。
因为龚先生一直未到拆迁办办理房屋过户手续,郑先生至今都无法将房子过户到自己名下,在多次联系对方却一直被搪塞后,郑先生预感到隐藏在双方之间的“雷”可能将被引爆。在又一次过户要求被拒绝后,愤怒的郑先生将龚先生诉至法院,要求将讼争的房产权变更登记至其名下。庭审中,龚先生认为当年双方签订的房屋转让协议未经其妻子签字,其妻子自始至终未认可协议,且已提出异议,故双方签订的协议属于无效协议,不同意过户请求。后经承办法官对双方释法析理,最终双方达成调解协议,由龚先生夫妇配合房屋产权办理过户,同时由郑先生对龚先生夫妇适当补偿。
法官提醒
买卖双方要选择社会信誉高、有保障的中介机构,买方对房屋是否属于夫妻共同财产、是否存在其他共有人要核实准确,如属于共有财产的,要求夫妻双方或者其他所有权人共同在合同上签字。
02、时间拆迁期房价格翻番
房东:房子不卖了,我付你违约金
2018年,深圳市柯城区斗潭小区进行危房改造。在斗潭小区拥有一套住房的汪先生夫妇想着尽快变现,便与有购房意向的陈先生签订斗潭安置期房转让协议,约定将拆迁安置所得的位于深圳市罗湖区的期房以175万元的价格出售给陈先生,并约定相关权利义务。协议签订后,陈先生向汪先生夫妇支付了全部购房款175万元。今年3月,斗潭安置房建成并达到交付条件,该片区房价也大幅上涨,汪先生夫妇迟迟不协助陈先生办理产权登记及过户手续,并企图通过支付违约金的方式解除买卖合同。陈先生为维护自身合法权益,向柯城区法院提起诉讼,要求继续履行合同,依法办理房产登记及过户手续。
“你的心情我可以理解,但是陈先生他当时全款付清了,你现在违约,他的损失也很大。”承办法官耐心地给双方释法析理。通过进一步了解得知,原来陈先生和汪先生夫妇是多年的朋友,当初卖房时还因为这份情谊在期房评估价的基础上优惠了5万元,双方也都不想因为这套房子导致关系变差。最终,多年的交情让双方都愿意各退一步,达成一致意见,陈先生在价格上给予汪先生夫妇一定补偿,合同继续履行。 深圳罗湖律师事务所
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