委律师离婚时夫妻房产分割无法达成怎么办?

　　【条款】第七十六条夫妻双方不能就房屋的价值和归属达成一致意见时，人民法院按照下列情况分别处理：

　　(一)双方都主张房屋所有权，且同意竞价取得的，应当给予许可；

　　(二)一方主张房屋所有权的，评估机构应按市价对房屋进行估价，取得房屋所有权的一方应给对方相应的补偿；

　　(三)双方都不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖，变卖房屋，就所得价款进行分割。
 

　　【条款要旨】本条是关于离婚时夫妻双方在财产分割上不能达成协议时，人民法院应如何处理。
 

　　【条文理解】本条基本保留了《婚姻法司法解释(二)》第20条，对于第3条所规定的夫妻双方均不主张房屋所有权的情形，在拍卖的基础上，增加变卖作为处理争议房屋的方式。

　　第一，本条规定的前提是房屋是夫妻双方共有的。

　　该条规定，夫妻双方不能就房屋的归属或价值达成协议，人民法院应如何处理这一问题。该协议的主要内容包括三个方面：(1)双方主张的，竞标取得；(2)仅有一方主张的，评估后赔偿；(3)双方都不主张的，拍卖、变卖后分割价款。应当指出，夫妻双方都是以协商一致方式确定房屋的价值或归属，还是由人民法院根据不同情况进行竞价，对房屋进行估价或拍卖，变卖的方式决定如何归属或分割，必须以夫妻一方对房屋拥有所有权或相应的补偿为前提。如果丈夫和妻子都没有所有权，或者财产在离婚诉讼期间还处于未知状态或者无法确定，那么，他们就不有权对房屋进行处分，也没有权力以协商一致的方式来决定房子的归属或如何分割财产，或者要求法院通过判决予以认定。在这个时候，人民法院还缺乏对其进行确认或分割价值的合理依据。该条规定的前提必须是夫妻对房屋拥有所有权，否则，人民法院不得适用。
 

　　第二是根据当事人主张的不同分别处理。

　　住宅作为不动产的属性，决定了它不能直接分割，只能取得所有权或相应价值两种选择。在离婚诉讼审判实践中，根据各种实际情况，不乏夫妻双方不能就属于夫妻共有财产的房屋的归属或价值达成协议的情形。配偶双方对房屋的归属或价值不能达成一致意见，人民法院一定要采取合理的方式来解决矛盾纠纷。该条根据夫妻对房屋所有权的主张，尽可能采用公正合理的方法确定房屋的价值，区分三种情况分别作出处理：

　　(一)双方都主张房屋所有权，并且同意竞价获得的，应当给予许可。

　　80年代以来，我国在婚姻法中增加了约定财产制的规定，形成了以夫妻共同财产制作为法定财产制，以约定财产制为共同调整夫妻财产关系的格局。在现实中，我国绝大多数家庭都采取了法定的共同财产制，这与我国长期以来的家庭财产制并不相干。在婚姻关系存续期间，夫妻共同拥有财产，不分份额。房地产，特别是房地产，既可作为家庭投资选择，又是家庭生活的一个基本方面。伴随着房地产市场的高企和房产的大量增值，房产在大多数普通家庭资产中占有极高的比例，分割后的利益也被牵扯得越多。关于离婚案件的财产分割纠纷日益增多，纠纷日趋复杂，争议日益激烈。鉴于上述情况，在实际生活中，夫妻均要求离婚的情况并不少见。但房屋作为不动产，一物一权原则与房屋物理属性的不可分割性，决定了一房一价两权分置，房屋所有权只能归一方当事人所有。对于配偶双方都对房屋拥有权利要求的情况，人民法院一般应按照子女的利益，即女方和无过错方的利益来处理，如果条件许可，则判决直接抚养子女的一方，即女方或无过错方。在一些特殊情况下，也可能对离婚后生活困难的当事人作出判决。但是，如果没有适用上述照料原则的情况，例如，没有孩子、孩子成年而不必照料，或者在分割除了房子之外的其他财产中体现了照料孩子，在当事人与无过错方利益原则下，如果双方经济状况大致相等，都同意采用竞价方式处理房屋所有权归属的，人民法院可以召集双方，出价高的一方通过公开竞标获得该房屋的所有权。不能取得房屋所有权的一方，应在房屋竞价的基础上，按照夫妻双方就房屋价值分割达成的协议，由取得房屋所有权的一方给予相应的赔偿。如果夫妇双方不能就房屋分割达成协议，那么，人民法院应根据案情，以房屋竞价作为参照，判决由取得房屋的一方给予对方相应的补偿。

　　值得注意的是，由于竞标是最终竞标者的竞标主体由谁获得标的的归属，不能体现民法所倡导的对子女的保护，在考虑到以上情况下，女方和无过错方权益原则不能对需要特殊保护的一方给予相应的照顾，尽管相对公平，它的适用还需要人民法院严格把握。一般情况下，夫妻双方经济水平大致相等，方可适用。反之，就不利于落实《民法典》保护弱势群体的基本精神。

　　有否采用竞价方式确定房屋所有权，并非人民法院可以自行决定。配偶双方无法就房屋所有权归属或房屋价值达成协议，则竞标的采取有两个必要条件：(1)双方都有意取得房屋所有权；(2)双方均同意竞标。这种情况可被看作是夫妻对自己所有财产的处置方式的自愿选择，系其行使处分权行为。在不损害公众利益或损害他人利益的前提下，人民法院允许。
 

　　(二)一方主张房屋所有权的，评估机构应按市价对房屋进行估价，取得房屋所有权的一方应给对方相应的补偿。

　　在离婚诉讼中，除夫妻一方主张房屋所有权的情形外，也不乏夫妻一方主张所有权，而另一方仅要求得到自己应分的部分相应价款。这时，人民法院应先确定房屋价款，并在此基础上再决定未主张房屋所有权一方应取得的补偿金额。
 

　　本条第2项规定的适用前提，是离婚诉讼夫妻双方虽同意由一方获得房屋所有权，但无法对房屋价值达成一致意见。通常，主张房屋所有权的一方希望按照房屋价格的最低数额甚至购房时支付的价款为标准给对方补偿，而要求补偿的一方则请求对方按照房屋的最高价款即同类房屋在房屋市场的出售价格为标准给予补偿，双方对房屋价值往往存在很大的争议。为使夫妻在对共有财产房屋的分割上达到利益平衡，就要按照离婚分割财产时的房屋市场价格，对需分割的房屋价值进行市场评估，这也是司法审判实践中对房屋自身价值最为客观的判定方法。考虑到现实生活需要和公平目的，本条规定将由评估机构按市场价格对房屋进行评估作为确定争议房屋价值的方式。《资产评估法》第2条规定，本法所称资产评估，是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。第17条规定，评估机构应当依法独立、客观、公正地开展业务，建立健全质量控制制度，保证评估报告的客观、真实、合理。该法通过对评估专业人员、评估机构、评估程序、行业协会、监督管理和法律责任等各方面的规定，规范评估行为，保证评估结果的客观、公正。相较而言，在离婚诉讼夫妻双方对房屋价值不能达成一致意见的情况下，由专业且中立的评估机构经过严格的评估程序确定房屋价值，继而由人民法院作为认定应当支付补偿数额的参照，比之由人民法院或其他机构酌情确定房屋价值，更加公平、有效，也更利于纠纷的妥善解决。
 

　　我国曾经历过较长一段时期的房屋实物配给政策，住房制度改革后，市场上自由流通的商品房和按成本价购买的福利性政策房屋均大量存在。依福利政策购买的房屋的出售价格包含不以购房价款为表现的各种福利因素，购房价款只是成本价的体现。成本价只包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等，相对于市场价具有很大的优惠。在对以成本价购买的房屋进行分割时，不仅要考虑夫妻购买时所实际支付的房价款，而且还应考虑到夫妻双方所购房屋中体现的工龄、职务等福利折价以及离婚时的房屋市场价等因素。此时，就更加需要专业评估机构运用专业知识和技能合理确定房屋价值。
 

　　（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割

　　本条第3项对《婚姻法司法解释（二）》第20条第3项进行增补，规定除拍卖外，变卖也可作为处置争议房屋的一种方式。2003年《婚姻法司法解释（二）》制定之时，随着我国综合国力、人民生活水平的不断提高，商品房市场的迅猛发展以及经济适用房建设的规模化发展，人们对居住房屋的标准较以往有了更高的要求。而以往的房屋建筑设计，特别是福利性政策的房屋在诸多方面已不能满足人们的居住要求。由此引发一些离婚诉讼分割共同财产过程中，当事人双方对婚姻关系存续期间购买的房屋特别是福利性房屋都不愿意主张所有权，而是想取得一定的房价款补偿后再另行选择购买房屋的情况。人民法院不能以照顾子女或者女方利益原则为依据，强行判决将房屋所有权给一方并由其给予对方一定补偿而导致其利益受损。该解释最终采纳了多数观点，规定在离婚当事人双方对共同所有的房屋均不主张房屋所有权而要求分得相应房价款的，当事人或者人民法院可以委托拍卖机构对该房屋依法进行拍卖，以房屋拍卖所得价款扣除拍卖所需费用后，作为夫妻共同财产进行分割。对于拍卖，《拍卖法》在标的、程序、委托和公告等各方面都作出了严格的规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》也规定，人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖15日前公告，等等。这些关于拍卖程序、机构选择和拍卖监督的规定，虽保证了拍卖的权威性，但也一定程度上导致了流程相对烦琐、成本消耗更大的结果。增加变卖的处理方式，可以既解决这一问题，又充分尊重当事人的意思自治。从实践来看，一方面，变卖的程序要简于拍卖，能够更快地达成将房屋转换为货币的目的；另一方面，拍卖、变卖两种处置方式并举，能够让当事人和人民法院视情况采取更加有利于纠纷解决的方式，对于提高纠纷解决效率不无好处。
 

　　【审判实践中应注意的问题】

　　1.《民法典》第1087条将照顾子女、女方和无过错方权益作为离婚夫妻共同财产分割的基本原则，人民法院根据本条规定对房屋的归属和价值进行认定时，在竞价、评估后补偿或拍卖、变卖的基础上，也不能忽略财产分割基本原则，切实保护子女、女方和无过错方权益。
 

　　2.虽然以竞价方式确定房屋所有权在夫妻双方经济条件大致相当的情况下更为公平，但竞价并非只能以夫妻双方经济条件大致相当为前提。双方经济条件有一定差距，但均同意通过竞价决定房屋所有权的，人民法院没有理由不予准许。如夫妻双方对竞价后的价值分割补偿不能协商达成一致的，人民法院在确定对未取得房屋所有权一方的补偿数额时，也应当以照顾子女、女方和无过错方权益为原则，合理确定补偿数额。
 

　　3.人民法院适用本条规定时，委托估价机构或者估价事务所进行房地产估价的估价费，或委托拍卖机构进行拍卖的佣金等支出价款，应当由当事人按照分割房屋价值的比例分担。   深圳律师事务所